Un bail commercial ne prend pas nécessairement fin à son terme. A la fin du bail plusieurs possibilités se présentent : soit le bailleur notifie un congé, le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation

Tacite reconduction

Lorsque le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l’objet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite.

Il s’agit d’une tacite prolongation, le contrat est prorogé pour une durée indéterminée. Il n’y a donc pas de nouveau bail mais reconduction de l’ancien.

Il pourra être mis fin au bail à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois.

Dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce.

Si la durée du bail dépasse 12 ans, le propriétaire pourra déplafonner le loyer.

Renouvellement

Au moment où le bail arrive à son terme, le propriétaire du fonds de commerce bénéficie du droit de renouvellement.

Dans le cas où le locataire souhaite renouveler le bail, il doit le faire savoir 6 mois avant l’expiration par acte extrajudiciaire, au bailleur. Durant la période de tacite prolongation, il peut faire la demande à tout moment.

Le bailleur a l’obligation dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement de faire connaître sa position au locataire par acte d’huissier s’il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut, le silence sera considéré comme acceptation au renouvellement du bail.

S’il le refuse, l’acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal dans un délai de 2 ans.

Renouvellement avec modification

Si le bailleur souhaite modifier le bail ainsi que le montant du loyer, il doit : engager une procédure de renouvellement en transmettant d’abord un congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail puis proposer le montant du loyer du bail renouvelé ou proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement.

Plusieurs solutions s’offrent au locataire: soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d’huissier ou accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n’est possible.

Litige

En cas de désaccord sur l’application des règles du plafonnement du loyer du bail, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Si l’affaire n’est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal, qui statue en qualité de juge des loyers.

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