Le statut des baux commerciaux relève des articles L.145-1 et suivants du code de commerce.

Quelles entreprises en bénéficient?

Les locaux loués doivent donc à l’exploitation d’un fonds de commerce. Les entreprises concernées sont celles qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale.

Le régime

La forme
Le bail verbal est envisageable mais il est évidemment déconseillé pour des raisons logiques de preuves. Il faudra donc signer un bail 3/6/9, la durée peut être éventuellement plus longue et plus ferme.

Le bail commercial ne peut être conclu uniquement si sont affectation est artisanale ou commerciale. Dans le cas contraire un changement d’usage ou d’affectation est obligatoire.

La durée
La durée légale est de 9 ans. Suite à certaines négociations le bail peut être plus long tel que 10 et 12 ans.

Le dépôt de garantie
Le locataire verse au bailleur un dépôt de garantie au moment de la conclusion du contrat de bail. Il permets de garantir le bailleur. Cette somme est restituée au locataire lorsqu’il quittera les lieux.
Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excédé deux termes de loyer, il serait alors productif d’intérêts.

L’état des lieux
Depuis La loi Pinel il est obligatoire d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire et amiable.

• Le montant du loyer et le plafonnement
• Le bailleur et locataire fixent librement le montant du loyer de départ ainsi que la périodicité et le mode de paiement.
• Le loyer fait l’objet d’une révision annuelle ou triennale.

La révision des loyers des baux commerciaux, annuelles ou trimestrielles ne s’effectue plus sur l’indice du coût de la construction (ICC), mais avec l’indice des loyers commerciaux(ILC).

La loi Pinel prévoit également qu’en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail, l’augmentation du loyer est intégrée progressivement car elle est limitée, pour une année, à 10 % du montant du loyer payé l’année précédente.

Les charges, impôts, taxes et redevances
La loi Pinel, a également rendue obligatoire d’indiquer dans de bail, un inventaire précis des charges, travaux, impôts, taxes et redevances liés à ce contrat. La répartition légale est la suivante :

Locataire

• Eau, gaz, électricité,
• Equipement de la copropriété (entretien/ascenseur et ménage),
• les impôts liés à l’usage des locaux tels que la taxe foncière, TEOM.

Bailleur

• les « grosses réparations »
• les travaux de mise aux normes relevant des grosses réparations ou liés à la vétusté des locaux,
• les honoraires de gestion
• les frais d’assurance de l’immeuble,
• les impôts liés à la propriété

La destination des locaux
Le locataire peut exclusivement exercer dans le local commercial l’activité ou les activités autorisées par le bail.
Une modification de l’activité nécessite de respecter une procédure et l’autorisation du bailleur, il peut alors déspécialiser le bail et demander d’un déplafonnement du loyer.

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L’équipe Conseil et Développement.